Projednání přípravy a realizace regenerace panelových objektů

/autor: Vlastimil Moucha/

Časté chyby a nedostatky při regeneraci panelových bytových domů vznikají jako důsledek nesprávného postupu při veřejnoprávním projednávání. V uplynulých letech proběhla reforma veřejné správy – byly zrušeny okresní úřady, vznikly krajské úřady a města 3. stupně jako obecné a specielní stavební úřady. Na těchto úřadech byly optimalizovány stavy a počty úředníků.


Pravidla pro veřejnoprávní projednání přípravy a realizace regenerace panelových bytových domů stanoví zákon č. 50/1976 Sb. (stavební zákon) v platném znění, vyhláška MMR ČR č. 132/1998 Sb. a vyhláška MMR ČR č. 137/1998 Sb.



  • § 54 SZ – stavby, jejich změny a udržovací práce na nich lze provádět jen podle stavebního povolení nebo na základě ohlášení stavebnímu úřadu.
     
  • § 55, odst. 1 SZ – stavební povolení se vyžaduje, pokud tento zákon a prováděcí předpisy k němu nestanoví jinak, u staveb všeho druhu bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání; stavební povolení se vyžaduje též u změn dokončených staveb.
     
  • § 139 b, odst. 3 SZ – změnami dokončených staveb jsou:

    • nástavby, jimiž se stavby zvyšují,
       
    • přístavby, jimiž se stavby půdorysně rozšiřují,
       
    • stavební úpravy, při nichž se zachovávají vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby.


U regenerací panelových budov v ČR jsou dominantní stavební úpravy, nástavby a přístavby jsou v menšině.



  • § 55 odst. 2b SZ – ohlášení stavebnímu úřadu postačí u stavebních úprav, kterými se nemění vzhled stavby, nezasahuje se do nosných konstrukcí stavby, nemění se způsob užívání stavby.
     
  • §13, odst. 1 vyhl. č. 132/1998 Sb . při posuzování, zda bude možné stavební úpravu nebo udržovací práce provést na základě ohlášení, se přihlíží především k umístění, stavebně technickému provedení, účelu stavby a k jejímu vlivu na životní prostředí.

Jednotný výklad obsahu těchto 3 zásad neexistuje, rozhoduje vždy místně příslušný stavební úřad. Stavební úřady preferují (kde je to obhajitelné) použití institutu ohlášení před použitím institutu stavebního povolení (správní a časová náročnost). Totéž se týká i stavebních bytových družstev (SBD) a společenství vlastníků jednotek (SVJ).


Rozdíly mezi oběma instituty


a) v rovině přípravy:



  • § 12 odst. 1 b vyhl. č. 132/1998 Sb. – ohlášení stavebních úprav a udržovacích prací obsahuje jejich rozsah, účel a jednoduchý technický popis.
     
  •  při použití institutu stavebního povolení je nutno vypracovat projektovou dokumentaci stavby (projekt) dle § 18 vyhl. č. 132/1998 Sb., kterou vypracovává fyzická osoba, která získala oprávnění k výkonu těchto činností podle zvláštního předpisu (autorizovaná osoba) – § 46a SZ.

b) v rovině realizace:



  • § 44 odst. 1 SZ – stavbu a její změnu může prováděj jen právnická osoba nebo fyzická osoba oprávněná k provádění stavebních nebo montážních prací jako předmětu své činnosti podle zvláštních předpisů.
     
  • V praxi však velmi často nastává případ, kdy při použití institutu ohlášení provádějí stavební úpravy řemeslné firmy (skupina 113 – stavebnictví – zákon č. 455/1991 Sb. v platném znění) a v těchto případech nejčastěji dochází k nedodržení obecných technických požadavků na výstavbu (OTP).
     
  • § 138a SZ – právnické osoby, fyzické osoby a správní orgány jsou povinny při navrhování, umisťování, projektování, povolování, realizaci, kolaudaci, užívání a odstraňování staveb postupovat podle obecných technických požadavků na výstavbu, obecných technických požadavků zabezpečujících užívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace a technických požadavků stanovených prováděcími předpisy.
     
  • § 2, odst. 2 vyhl. č. 137/1998 Sb. – ustanovení této vyhlášky se uplatní též při stavebních úpravách, udržovacích pracích, při změnách v užívání staveb, u dočasných staveb zařízení staveniště a u nástaveb, jakož i u staveb, které jsou kulturními památkami, pokud to závažné územně technické nebo stavebně technické důvody nevylučují.

Nejčastější chyby při regeneracích panelových domů



  • Výměna rozvodů TZB v bytových jádrech – nedodržení požárních úseků (bytů) a funkce požárně dělících konstrukcí (stropů).
     
  • Výměna oken a balkonových (lodžiových) dveří – nedodržení požadavků ochrany zdraví, zdravých životních podmínek a životního prostředí (denní osvětlení, větrání, ochrany proti hluku, plynové spotřebiče).
     
  • Modernizace bytových jader – nedodržení požadavků ochrany proti hluku a vibracím (vzduchová a kročejová neprůzvučnost).
     
  • Výměna vstupních stěn (dveří) do objektu – nedodržení zásad vyhl. č. 369/2001 Sb. (bezbariérová vyhláška).
     
  • Doporučený postup při přípravě a realizaci regenerace bytových panelových budov – viz tabulka:


Literatura



  1. Zákon č. 50/1976 Sb. (stavební zákon) v platném znění.
  2. Zákon č. 455/1991 Sb. (živnostenský zákon) v platném znění.
  3. Vyhláška MMR ČR č. 132/1998 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona.
  4. Vyhláška MMR ČR č. 137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu.